BEZ JAVNOG ARHITEKTONSKO-URBANISTIČKOG NATJEČAJA NEMA KVALITETNE OBNOVE BROWNFIELD LOKACIJE BIVŠEG KAMENOLOMA
U subotu, 14. siječnja 2023. godine posljednji je dan javnog savjetovanja o Odluci o izradi IV. izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja „Max Stoja“, koja je na dnevnom redu po narudžbi Stevana Muidže, direktora Max City d.o.o.

"Građani se već dugo pitaju kako je moguće da nakon izvršene eksploatacije kamenolom nije saniran i rekultiviran, stoga ćemo javnosti prezentirati pozadinu cijelog slučaja, kao i naše primjedbe na predmetnu Odluku", najavljuju iz Možemo! Pula poslavši svoje priopćenje s današnje konferencije za medije vezano uz tu temu.

"Ako “odnos prema izgrađenom prostoru pokazuje kulturu naroda” (‘“Arhitektonske politike Republike Hrvatske 2013-2020”), onda Pula već desetljećima pokazuje svoju nekulturu. Vrijeme je da se taj trend zaustavi. Dosadašnja loša prostorna i arhitektonska rješenja vidljiva su u gradu na svakom koraku i imaju veliki utjecaj na kvalitetu života kako pojedinca, tako i cjelokupne zajednice.

Način na koji se pristupilo 4. izmjenama UPU Max govori nam da se Pula nije odmakla od dosadašnje loše prostorne politike. Obnova brownfield područja u urbanom području Pule predstavlja veliki razvojni potencijal - ako je u skladu s njegovim potrebama i ako nije vođena uskim privatnim interesima - kao što je to slučaj s predloženim 4. Izmjenama UPU Max.

Ako se želi postići visoka kvaliteta izgrađenog prostora bivšeg kamenoloma, Grad Pula mora raspisati javni arhitektonsko-urbanistički natječaj za taj urbanistički plan uređenja. Dosadašnje tri izmjene UPU Max naručio je i platio zainteresirani investitor i u njima nikada nije bio zastupljen javni interes. Krpanje Plana radilo se samo kako bi se zadovoljili materijalni interesi vlasnika dijela
zemljišta u obuhvatu plana. Došlo je vrijeme da se prekine s takvom praksom izrade planova Frankensteina.

Stoga se protivimo donošenju Odluke o izradi IV. Izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja „Max Stoja“ bez prethodno provedenog arhitektonsko-urbanističkog natječaja za idejno rješenje cijelog područja. Nakon toga će privatni vlasnik zemljišta također moći realizirati svoj interes, ali će njegov interes biti uklopljen u najbolje natječajno rješenje. A ne obrnuto.

Osim toga, 4. izmjenama UPU MAX pristupa se a da se prije toga nije izradio zakonom propisani Izvještaj o stanju u prostoru. Zakon o prostornom uređenju nalaže izradu Izvješća o stanju u prostoru za četverogodišnje razdoblje. Posljednji takav izvještaj za Pulu napravljen je za razdoblje od 2014. do 2018., nakon toga se nije izrađivao. Ti izvještaji nisu samo formalnost, oni služe za ocjenu stanja u prostoru i predlaganje načina da se riješe uočeni problemi. Na temelju čega će se pristupiti izmjenama UPU Max kada nema slike stanja u prostoru niti preporuka za njegovo unapređenje? Zar nije vrijeme da se konstatiraju negativne posljedice dosadašnjeg načina planiranja i kormilo prostornog razvoja usmjeri prema održivosti? Jesu li npr. Puli potrebne nove apartmanske zgrade ili je pametnije osigurati prostor za izgradnju javnih stanova za dugoročni pristupačni najam?

PRIMJEDBE NA ODLUKU O IZRADI 4. IZMJENA UPU MAX

Tvrtka Max City zatražila je i plaća izmjenu Plana i to je gradonačelnik u kolovozu zaključkom prihvatio. U obrazloženju 4. Izmjena UPU Max se navodi: “Okosnica izložene inicijative sadržana je u namjeri investitora za realizacijom projekta koji bi doveo do „formiranja nove stambene ulice s poslovnim sadržajima (duž postojeće prometnice), a što će u konačnici rezultirati potpunim preoblikovanjem postojeće situacije i davanjem urbane vizure nekadašnjem kamenolomu”.

Iz Grada nas obavještavaju da se Plan po 4. put mijenja da bi se “preispitala i redistribuirala namjena unutar obuhvata Plana sukladno mogućnostima koje proizlaze iz Generalnog urbanističkoga plana Grada Pule”. REDISTRIBUCIJA namjene mogla bi se odnositi npr. na zonu R - sport i rekreacija. Ta je čestica s namjenom R u vlasništvu Max Cityja i ona bi se mogla “redistribuirati” na neko drugo mjesto, te zamijeniti namjenom M, tj. stambeno-poslovno izgradnjom.

Razmjeri mogućeg pogodovanja najlakše se mogu razumjeti upravo na toj čestici u vlasništvu Max Cityja u zoni R - sport i rekreacija. Radi se o k.č 5282/26, veličine 1.696 m2. S tom namjenom zemljište nema veliku cijenu. Prenamjenom u zonu M pretežno stambene
namjene, vrijednost zemljišta samo na toj čestici može doseći i 1.000 eura po četvornom metru. Dakle, Muidža bi mogao izradu izmjena UPU-a platiti cca 150.000 kn ili 20.000 eura. (2. Izmjene UPU Lungomare Urbanistica je naplatila 86.250 kn s PDV-om), a zaraditi samo
na prenamjeni jedne čestice milijunski iznos u eurima. Krajem 2021. dogodio se prvi pokušaj prenamjene te čestice putem 4. Izmjena UPU Max, ali je Možemo takav pokušaj pogodovanja privatnom interesu stopirao.

Prethodne, 3. izmjene UPU Max također je platila tvrtka čiji je direktor Muidža. Tim je izmjenama cijeli centralni dio kamenoloma različitih namjena i funkcija potrebnih gradu promijenjen u funkciju koja je bila potrebna samo Muidži - filmski studio. Nakon više od 3 godine odustaje od filmskog studija i na području UPU Max Stoja želi izgradnju pretežno stambenih građevina na česticama u svom vlasništvu, te zato pokreće 4. izmjene Plana.

Usput će se “preoblikovati prostor nekadašnjeg kamenoloma, definirati potrebni javni sadržaji, stvoriti novi urbani prostor te suvremene i kvalitetne urbane vizure. ”Grad je sva 3 prethodna puta, pa tako i ovaj 4. put bespogovorno i bez razmišljanja o
realizaciji javnog interesa u obuhvatu plana prihvaćao inicijative Muidžinih tvrtki. Ako Muidža sutra poželi neku novu željicu, možemo li očekivati i 5. izmjene Plana? Grad Pula je već maknuo pročistač s područja UPU Max i ukinuo mnoge sadržaje iz originalnog Plana iz 2012.

Područje bivšeg kamenoloma Max ima razvojni potencijal za funkcije koje su potrebne gradu, pa je neodgovorno krenuti u planiranje cijelog područja na inicijativu privatnog interesa. Max City vlasnik u obuhvatu Plana ima puno zemljišta u svom vlasništvu na kojem je moguće graditi stambeno-poslovne građevine, što je posljedica prijašnjeg planiranja isključivo u korist vlasnika zemljišta.

Držimo da je potrebno prethodno provesti arhitektonsko-urbanistički natječaj za uređenje prostora cijelog područja. Potrebno je pozvati arhitekte iz Pule, koji su upoznati sa sadržajima koji su potrebni, odnosno nedostaju gradu. Ti lokalni stručnjaci trebali bi izraditi natječajni elaborat (sadrži uvjete natječaja i natječajni zadatak, odnosno program za provedbu natječaja). Za to je potrebno ponovno uspostaviti suradnju s Društvom arhitekata Istre. Natječaj treba postavljati urbanističke, arhitektonske, prometne, ekološke, energetske, ekonomske i druge zadatke.

Cilj natječaja je omogućiti pronalaženje najboljih rješenja između više različitih prijedloga. Vrsnoća izgrađenog prostora predstavlja opći interes. Ona nije rezultat slučajnosti i ovako usko postavljenih ciljeva izrade ili izmjena urbanističkih planova.

Od 2012. godine čekalo se na realizaciju sadržaja predviđenih UPU-om Max, samo 3 godine na izgradnju filmskog studija, pa se može valjda pričekati još 6 mjeseci na izradu arhitektonsko-urbanističkog natječaja za ovu novu gradsku zonu.

MOGUĆI SADRŽAJI U OBUHVATU PLANA

Na neizgrađenom području UPU Max moguće je:

- nadomjestiti izgubljeni sportsko-rekreacijski centar Valkane
- izgraditi nogometni stadion umjesto na Valkanama, gdje nema mjesta za tribine (u Maxu se
nalaze prirodne tribine nastale vađenjem kamena), niti za parkiranje, te za njegovu izgradnju
treba rušiti dio šume. Država je pokrenula spor s Gradom Pula oko vlasništva nad zemljištem
tog nogometnog igrališta.
- područje bi bilo idealno za nogometni kampus, koji se, nažalost, preselio u Bale
- za potrebe obližnjih kupališta izgraditi zeleno parkiralište (parkiralište je i bilo predviđeno
originalnim planom)
- izgraditi gradske stanove za najam (Grad treba putem cjelovito osmišljene stambene
politike osigurati dostupnost stambenog prostora)
- izgraditi dom za starije
- nužno je planirati ozelenjavanje s obzirom na devastiranost okoliša."

(dv)