RAZGOVOR S ALEKSANDROM MATIĆEM, DIREKTOROM CASTRUM PULA 97
Osim što upravlja sa preko 650 višestambenih zgrada, održava i upravlja javnim i administrativnim objektima, jedna od obveza najvećeg upravitelja u Istri, Castrum Pula 97 d.o.o. je prvenstveno zaštita imovine suvlasnika odnosno da isti temeljem upisa u zemljišne knjige svoje nekretnine mogu uredno prodavati, nasljeđivati, zalagati odnosno provoditi sve radnje vezane uz pravni promet nekretnina.
Sa direktorom Castrum Pula 97 d.o.o. i pročelnikom Ureda Grada Pule, Aleksandrom Matićem već smo razgovarali na ovu temu kako veliki dio etažnog vlasništva, višestambenih zgrada sa više etažnih dijelova još uvijek nije upisan u zemljišne knjige te se isto provodi postupkom povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora koji je dužan pokrenuti upravitelj nekretnine. Aleksandar Matić nam je i sada odgovorio na niz pitanja o zemljišnim knjigama.
Kakva je situacija danas, utječe li pandemija koronavirusa i na taj segment poslovanja?
- Stupanjem na mjesto direktora Castruma, po pitanju postupka povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora zatekao sam izrazito loše stanje odnosno zanemariv broj riješenih predmeta. Od tada do danas od ukupno 655 zgrada na upravljanju, povezano je njih 82%, a za njih 18% višestambenih zgrada, postupak povezivanja je u tijeku odnosno za iste se očekuju pozivi za ročišta. Dobro ste postavili pitanje, prema našem planu poslovanja planirali smo postupak preostalih predmeta povezivanja zemljišnih knjiga i knjiga položenih ugovora zgrada na upravljanju u Castrumu realizirati do kraja 2020. godine međutim kako se pandemija koronavirusa odrazila u svim poslovnim granama i usporila sve procese, tako su se, što je i razumno, sporije i za navedene postupke zakazivala ročišta.
Riječ je o zahtjevnom i složenom poslu za kojeg je Zakonodavac ovlastio upravitelje?
- Točno, radi se o vrlo složenom postupku koji zahtjeva veliki angažman i sinergiju između suda, upravitelja i suvlasnika.
Vjerujem da je navedeno stanje općenito u Hrvatskoj bio povod Zakonodavcu da donese najnovije odrednice da zakonski odrede nove dužnosti upravitelja zgrada. Temeljem odredbe članka 379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je upravitelj kao zastupnik svih vlasnika posebnih dijelova višestambene zgrade dužan pokrenuti sve potrebne radnje pred nadležnim tijelima i sudovima s ciljem upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama. Donesen je i Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine kojim je uređen postupak povezivanja, koji je stupio na snagu 21. svibnja 2010.godine, a navedeni postupak, upravitelji su bili dužni pokrenuti do 31. prosinca 2015. godine. Castrum Pula 97 d.o.o. je za predmetni postupak angažirao vlastite resurse, a zbog opsežnosti posla i cilja što bržeg rješavanja na zadovoljstvo suvlasnika, putem javne nabave postupak je ubrzao dodatnim angažmanom vanjskog odvjetničkog ureda.
Mogu li umjesto upravitelja, suvlasnici sami pokrenuti postupak povezivanja te što je sa zgradama koje nemaju ugovorenog upravitelja, kako iste mogu provesti predmetni postupak?
- Postupak može pokrenuti bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, u kojem slučaju je upravitelj dužan sudjelovati na način kako je propisano Pravilnikom. Smatram, a obzirom na djelokrug rada upravitelja postupak dužan pokrenuti upravitelj nekretnine i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika. Za zgradu koja nema ugovorenog upravitelja, postupak povezivanja pokrenut će i u njemu sudjelovati vlasnici posebnih dijelova nekretnine.
Pravilnikom je izričito propisano da za upis vlasništva posebnog dijela koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora nije potrebna pisana suglasnost svih (100%) suvlasnika, niti izrada elaborata etažiranja odnosno potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina, čime su uklonjene najveće prepreke u dosadašnjem postupku etažiranja zgrada.
Možete li nam reći što je sve potrebno za pokretanje postupka povezivanja?
- Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o obvezi pokretanja postupka povezivanja te troškovima i naknadama. Uz potpun i uredan zahtjev za povezivanjem, prema sudu se prilaže i nacrt prijedloga za povezivanjem nakon čega u postupku sudac donosi odluku/rješenje o neupisanim dijelovima i neupisanim vlasnicima. Napominjem da troškove vezane za postupak povezivanja (radnje sa svim taksama i državnim biljezima) snose svi suvlasnici, a naplaćuju se iz sredstava zajedničke pričuve zgrade.
Za samo pokretanje postupka potrebna je sljedeća dokumentacija:
• dokaz da je utvrđena građevna čestica, (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine - parcelacija zemljišta)
• izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana)
• u slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice
• ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat - Usklađenje katastra i gruntovnice
• međuvlasnički ugovor ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima koju sačini upravitelj
• podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora (KPU)
• ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis
Napominjem kako je postupak povezivanja Knjige položenih ugovora sa zemljišnim knjigama zakonska obveza te je vrlo korisno podržati predmetni postupak vođen od strane upravitelja prvenstveno s ciljem zaštite privatne imovine suvlasnika. Zemljišna knjiga zrcalni je primjer pravnog stanja odnosno istinitost i potpunost upisa nekretnine za sve suvlasnike.
