Veliki dio etažnog vlasništva nije upisan u zemljišne knjige

Veliki dio etažnog vlasništva nije upisan u zemljišne knjige-97477

RAZGOVOR S POVODOM: ALEKSANDAR MATIĆ, DIREKTOR CASTRUM PULA 97 d.o.o.
Veliki dio etažnog vlasništva, višestambenih zgrada sa više etažnih dijelova još uvijek nije upisan u zemljišne knjige. Isto se provodi postupkom povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora koji je dužan pokrenuti upravitelj nekretnine te smo tim povodom obavili kratki razgovor sa Aleksandrom Matićem, direktorom najvećeg pulskog upravitelja, CASTRUM PULA 97 d.o.o.

Obzirom je zakonodavac odredio upravitelje kao zainteresiranu stranu da pokrenu sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrada na građevinskim česticama i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama, zanima nas kako Castrum Pula 97 d.o.o. provodi predmetnu aktivnost?  

- Kada sam stupio na mjesto direktora u kolovozu 2014. godine, po pitanju postupka povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora zatekao sam izrazito loše stanje odnosno zanemariv broj riješenih predmeta. Od tada do danas od ukupno 650 zgrada na upravljanju, povezano je njih 78%, a za njih 22% višestambenih zgrada, postupak povezivanja je u tijeku odnosno za iste se očekuju pozivi za ročišta.

Vjerujem da je navedeno stanje općenito u Hrvatskoj bio povod Zakonodavcu da donese najnovije odrednice da zakonski odrede nove dužnosti upravitelja zgrada. Temeljem istog upravitelj zgrade dužan je pokrenuti postupak upisa neupisane zgrade i posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige, a koje su izgrađene do 1. siječnja 1997. god.

Navedeni postupak, podsjetit ću, upravitelji su bili dužni pokrenuti do 31. prosinca 2015. godine. Novom obvezom upravitelj u ime i za račun vlasnika, u skladu s postojećim propisima, doprinosi sređivanju zemljišnih knjiga te svakom suvlasniku olakšava raspolaganje nekretninom.

Castrum Pula 97 d.o.o. je za postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora angažirao vlastite resurse a zbog opsežnosti posla i cilja što bržeg rješavanja predmetnih pitanja na zadovoljstvo suvlasnika,  putem javne nabave postupak je ubrzao dodatnim angažmanom vanjskog odvjetničkog ureda.

Što je potrebno za pokretanje postupka povezivanja?

- Uz potpun i uredan zahtjev za povezivanjem prema sudu se prilaže i nacrt prijedloga za povezivanjem nakon čega u postupku sudac donosi odluku/rješenje o neupisanim dijelovima i neupisanim vlasnicima. Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o obvezi pokretanja postupka povezivanja te troškovima i naknadama. Za samo pokretanje postupka potrebna je sljedeća dokumentacija:

• dokaz da je utvrđena građevna čestica, (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine - parcelacija zemljišta)
• izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana)
• u slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice
• ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat - Usklađenje katastra i gruntovnice
• međuvlasnički ugovor ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima koju sačini upravitelj
• podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora (KPU)
• ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis

Drugim riječima radi se o vrlo složenom postupku koji zahtjeva veliki angažman i sinergiju između suda, upravitelja i suvlasnika.

Mogu li osim upravitelja, suvlasnici sami pokrenuti postupak povezivanja?

- Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine, pri čemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku.
Također postupak povezivanja dužan je pokrenuti i prinudni upravitelj ukoliko za zgradu nije postavljen upravitelj. Pravilnikom je izričito propisano da za upis vlasništva posebnog dijela koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora nije potrebna pisana suglasnost svih (100%) suvlasnika, niti izrada elaborata etažiranja, odnosno potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina, čime su uklonjene najveće prepreke u dosadašnjem postupku etažiranja zgrada.

Tko snosi troškove postupka?

- Troškove vezane za postupak povezivanja (radnje sa svim taksama i državnim biljezima) snose svi suvlasnici, a naplaćuju se iz sredstava zajedničke pričuve zgrade. Ukoliko je prijedlog uredno sastavljen daljnjim radnjama u postupku sud provodi raspravu u najkraćem mogućem roku od dana podnošenja prijedloga, na raspravu. U tom konkretnom postupku pozivaju se osobe koje su podnijele prijedlog, upravitelj zgrade i osobe koje nisu upisane kao vlasnici posebnih dijelova u zemljišnoj knjizi odnosno knjizi položenih ugovora.

Ukoliko pojedini vlasnici nisu bili upisanu u knjigu položenih ugovora odnosno zemljišnu knjigu, a u postupku povezivanja nisu dostavili vlasničku dokumentaciju ili dostavljena dokumentacija nije podobna za upis u zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižni sud donijet će odluku o upisu na raspravi ili će upisati zadnjeg vlasnika za koji sud nedvojbeno može utvrditi pravo vlasništva. Kada sud ne može utvrditi pravo vlasništva na posebnom dijelu upisat će vlasništvo Republike Hrvatske. Rješenje doneseno na raspravi dostavit će se svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova, a ujedno će se objaviti i na oglasnoj ploči zgrade za koju je proveden postupak.

- Zemljišna knjiga, ogledalo pravnog stanja odnosno istinitost i potpunost upisa nekretnine te da je za suvlasnike vrlo korisno podržati postupak vođen od strane upravitelja što je i zakonska obveza kako bi u što razumljivijem roku uskladili zemljišnu knjigu sa stvarnim stanje nekretnine, prvenstveno s ciljem zaštite njihove imovine, za kraj je napomenuo Aleksandar Matić, direktor Castrum Pula 97 d.o.o.

(REX/foto Manuel Angelini)